JuridischEHBO

Inleiding

Al lange tijd is het vorige en huidige (gevallen) kabinet bezig om een nieuw systeem in te voeren voor de vergunning bij, toezicht op en de kwaliteit van de bouw in Nederland. In dit artikel (eerder verschenen in OCQ magazine van juli 2023) wordt een overzicht gegeven van de belangrijkste wijzigingen waar bij de bouw, de overheidsorganen (met name gemeenten), bouwbedrijven en hun opdrachtgevers (dus ook particulieren) mee te maken krijgen.

Opbouw van het complex aan wetten

Ten eerste is er een verandering van de publiekrechtelijke wetgeving, vastgelegd in de Woningwet en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze wetten leveren de basis voor een groot deel van de vergunningen (met name van gemeenten, maar ook van provincies) in het domein van de fysieke leefomgeving. De Wabo maakt het mogelijk om, binnen een project, met één omgevingsvergunning verschillende (bouw)activiteiten (zoals de bouw, aanleg, oprichten en het in gebruik nemen van een gebouw, maar ook andere zaken zoals een brug) uit te voeren. Nu is er sprake van bijvoorbeeld gemeentelijk toezicht op naleving van het Bouwbesluit bij bouw van een bouwproject (bijvoorbeeld een huis). Dit wordt vervangen door een stelsel van private kwaliteitsborging. Dit laatste wordt geregeld in de Wet kwaliteitsborging bouwen (Wkb).

Reden voor invoering Wkb

Bewoners en gebruikers willen kwalitatief goede gebouwen. Bijvoorbeeld met een goede brandveiligheid en een laag energieverbruik. Het kabinet wil meer toezicht en controle in de bouw, zodat bouwers zich aan de geldende kwaliteitseisen houden. De wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) moet hiervoor gaan zorgen.
Het kabinet wil dat bouwbedrijven de kwaliteit van hun werk beter controleren. Zo kan de bouwkwaliteit van gebouwen verbeteren met als insteek minder bouwfouten en gebreken. Denk bij bouwfouten en gebreken aan constructiefouten, brandonveilige situaties, onvoldoende isolatie of een slecht functionerende ventilatie. Opbrengst van minder fouten en gebreken is naast voorkomen van onveilige situaties ook, dat bouwbedrijven minder kosten hoeven te maken voor het herstel van bouwfouten. Tot slot is de insteek dat door deze wet het werk van onafhankelijke kwaliteitscontroleurs makkelijker en sneller wordt, omdat de bouwers op basis van deze wet zelf verplicht worden om zelf veel gecontroleerd te hebben.

Ingangsdatum Wkb (en andere wetten)

Het nieuwe stelsel gaat in per 1-1-2024 en geldt tot 2025 alleen voor bouwwerken in de laagste risicoklasse. Dit zijn bijvoorbeeld eengezinswoningen en simpele bedrijfspanden. Dat geeft alle betrokken partijen de kans om meer ervaring op te doen met de nieuwe werkwijze voor toezicht in de bouw. De afgelopen periode en tot 1-1-2024 zijn en worden experimenten uitgevoerd in overleg tussen de betrokken partijen (gemeenten, aannemers, opdrachtgevers en kwaliteitsborgers). Vanaf 2025 volgen de andere bouwwerken. Zo kunnen bouwbedrijven en gemeenten stap voor stap ervaring opdoen met het nieuwe toezicht in de bouw.

Inhoud van de Wkb in meer detail

Dit zijn de 5 belangrijkste veranderingen:
• Onafhankelijke kwaliteitscontroleurs controleren of een gebouw voldoet aan de wettelijke technische eisen. Dit doen zij tijdens het ontwerp en op de bouwplaats. Deze controleurs heten kwaliteitsborgers, die onafhankelijk dienen te zijn van de bouwer en gecertificeerd;
• De aannemer is verantwoordelijk voor de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft. Als er gebreken zijn, dan kan de klant de aannemer dwingen om de fouten te repareren. Ook als de klant deze fouten pas later ontdekt;
• De aannemer moet de klant laten weten of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement en risico’s op schade en gebreken;
• Klanten kunnen, net als in de huidige situatie, 5% van het bouwbedrag (aanneemsom) parkeren bij de notaris. Nu gaat dit bedrag automatisch naar de aannemer als het gebouw klaar is. Na invoering van de Wkb keert de notaris pas het geld aan de aannemer uit, wanneer de klant aangeeft dat dat mag en dus alle gebreken naar tevredenheid van de klant zijn verholpen;
• Wanneer de kwaliteitsborger of de gemeente een probleem ziet tijdens de bouw, kan de gemeente de bouw stilleggen.

Wat betekent het voor de bouwer/aannemer?

De bouwer krijgt door de Wkb meer verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van het eigen werk. De bouwwereld in zijn geheel krijgt een grotere invloed op het verbeteren van de bouwkwaliteit. Verder hoef je als bouwer voorafgaand aan de bouw niet meer te beschikken over een omgevingsvergunning. De bouwwereld dient zelf de kwaliteit te controleren en inzichtelijk te maken.

De gemeente krijgt minder invloed. De verantwoordelijkheid voor een (kwalitatief) goede en veilige bouw wordt grotendeels teruggelegd bij de bouwwereld, die ook zélf met initiatieven moet komen om concreet invulling te geven aan de kwaliteit borging. Dat houdt in dat de bouwer onafhankelijke kwaliteitsborgers moet inschakelen, die de bouw van ontwerp tot oplevering volgen en de kwaliteit vastleggen in een dossier.

De bouwer dient altijd een bouwdossier bij te houden. De kwaliteitsborger houdt toezicht op de werkzaamheden en het dossier. De bouwer moet nog vóór de oplevering aan de opdrachtgever het bouwdossier verstrekken. Met behulp van het dossier kan de bouwer aantonen dat de bouw is uitgevoerd zoals is afgesproken en dat daarbij de wettelijk verplichte eisen, normen en kwaliteitsstandaarden zijn gehanteerd.

Wat betekent het voor opdrachtgevers?

Opdrachtgevers krijgen een juridisch sterkere positie en betere bescherming tegen bouwfouten. Dat geldt ook voor zogenoemde verborgen gebreken, die pas later ontdekt worden. De bouwer dient indien er sprake is van een dergelijk (verborgen) gebrek aan te tonen, dat het gebrek niet aan de bouwer is of was toe te rekenen.

De bouwer moet op basis van de Wkb indien een wens van de klant de kwaliteit van het te (ver)bouwen gebouw negatief kan beïnvloeden dit schriftelijk en ondubbelzinnig kenbaar maken aan de klant. Doet hij dat niet, dan is de bouwer niet gevrijwaard van aansprakelijkheid bij ontstane problemen in de bouw.

Met behulp van het bouwdossier en door deze te vergelijken met het contract kan de opdrachtgever makkelijker controleren of alle verplichtingen zijn nagekomen. Zo kunnen eventuele tekortkomingen, afwijkingen of minderwerk ook makkelijker worden aangetoond door de opdrachtgever (zo is de verwachting van het kabinet).

Pas na akkoord van de opdrachtgever wordt een bouwdeposito bij de notaris vrijgegeven, terwijl dat eerder automatisch gebeurde.

Conclusie

De invoering van de Wkb (en aanpassing van al de andere wetten) heeft heel wat voeten in de aarde gehad. De nu voorziene ingangsdatum van 1-1-2024 heeft tot veel discussie geleid (te snel voor de een te langzaam voor de ander). Of deze discussie al afgerond zal zijn per 1-1-2024 is de vraag. Ook is de vraag of het beoogde doel (betere en veiligere bouw) hiermee ook behaald wordt. Dat zal moeten blijken. De ‘privatisering’ van de toezicht en dus de verschuiving van de verantwoordelijkheid van de toezichthouder naar in feite de private partijen (bouwers en opdrachtgevers) zal waarschijnlijk behoorlijk wennen zijn voor deze partijen. Het zal meer werk opleveren voor de bouwers. Ook meer werk voor de nieuwe beroepsgroep van kwaliteitsborgers, maar mogelijk ook voor de opdrachtgevers. Deze laatste zullen het werk wat eerst bij de overheid (gemeente) lag, nu mogelijk zelf moeten gaan doen. Hoe dat gaat lopen valt te bezien. Misschien levert dit ook nog wat meer werk op bij de gerechtelijke instanties door meer procedures, maar ook dat moeten we afwachten.